ข้อจำกัดการลงทุนจากต่างประเทศในตลาดที่อยู่อาศัยของอินโดนีเซียอาจผ่อนคลายลง 

อินโดนีเซียอยู่ใกล้อันดับต้นๆ ของประเทศที่สวยที่สุดในโลก และคาดว่าจะแซงหน้าเยอรมนี ญี่ปุ่น และสหราชอาณาจักรเมื่อพิจารณาจากขนาดเศรษฐกิจ โดยครองอันดับที่ 4 ของโลกภายในกลางศตวรรษนี้

ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) มีการเติบโตในอัตราที่น่าประทับใจมากกว่า 5% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วโลก การห้ามส่งออกสินแร่นิกเกิลซึ่งเกิดขึ้นเมื่อ XNUMX ปีที่แล้วดูเหมือนจะประสบความสำเร็จ โดยสามารถดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศจำนวนมากเข้ามาในประเทศ และเปลี่ยนอินโดนีเซียให้กลายเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมการผลิตแบตเตอรี่ระดับโลก จำนวนชาวเมืองก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน โดยได้แรงหนุนจากอัตราการเจริญพันธุ์ที่สูงและการขยายตัวของเมืองอย่างต่อเนื่อง

ธนาคารโลกประมาณการว่ามีการสร้างครัวเรือนใหม่ 780,000 หลังต่อปีจนถึงปี 2045 ซึ่งผลักดันความต้องการที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่งในระยะยาว

เมื่อมองแวบแรก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของอินโดนีเซียเป็นสถานที่ที่เหมาะสำหรับการลงทุน

จากข้อมูลของ Numbeo ฐานข้อมูลค่าครองชีพ ราคาที่อยู่อาศัยต่ำกว่าในประเทศอื่นๆ ที่มีรายได้เทียบเคียงอย่างมาก

กล่าวว่าราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยหนึ่งตารางเมตรในใจกลางเมืองในอินโดนีเซียอยู่เหนือ 1,600 เหรียญสหรัฐ ซึ่งน้อยกว่าในเวียดนามหรือฟิลิปปินส์อย่างมากซึ่งสูงถึง 2,800 เหรียญสหรัฐและ 2,500 เหรียญสหรัฐตามลำดับ

ความต้องการได้รับแรงหนุนเพิ่มเติมจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นและครอบครัวที่ย้ายออกจากบ้านที่ไม่ได้มาตรฐานไปยังสถานที่ที่สร้างขึ้นใหม่ที่ดีกว่า ในขณะที่ด้านอุปทานดูเหมือนจะถึงขีดจำกัดของกำลังการผลิต เนื่องจากนักพัฒนาและผู้สร้างรายใหญ่ของประเทศส่วนใหญ่ถูกใช้ประโยชน์จากความพร้อมที่ใกล้จะเกิดขึ้นและมีพื้นที่จำกัด เติบโต.

โฆษณา

โดยรวมแล้วข้อดีของราคาดูน่าสนใจมาก

แต่ราคายังคงค่อนข้างต่ำด้วยเหตุผลที่ดี

เนื่องจากมีเพียงหนึ่งในห้าของครอบครัวชาวอินโดนีเซียเท่านั้นที่สามารถซื้อบ้านในตลาดการค้าแบบเปิดได้ และประชากรมากกว่า 2% (ประมาณ 6 ล้านคน) กลายเป็นคนไร้บ้าน สิ่งสำคัญที่สุดของรัฐบาลอินโดนีเซียคือการปกป้องตลาดจากคนร่ำรวยมาอย่างยาวนาน ชาวต่างชาติที่จะผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น โดยเฉพาะในสถานที่อย่างจาการ์ตาหรือบาหลี

จนถึงปี 2015 ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซียอย่างมีประสิทธิภาพ การซื้อทั้งหมดกระทำผ่านผู้ที่ได้รับการเสนอชื่อในท้องถิ่น

กฎหมายภายในประเทศยังคงห้ามไม่ให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทรัพย์สินแบบ 'กรรมสิทธิ์' โดยสมบูรณ์ โดยจำกัดสิทธิในการถือครองสิทธิการเช่าสูงสุด 80-100 ปี โดยไม่มีสิทธิ์เข้าถึงสินเชื่อจำนอง รัฐบาลยังกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต่ำที่นักลงทุนต่างชาติสามารถซื้อได้ ซึ่งอยู่ระหว่างประมาณ 65,000 ดอลลาร์สำหรับห้องชุดในพื้นที่ต่างๆ เช่น สุมาตราตอนเหนือ ไปจนถึง 325,000 ดอลลาร์สำหรับบ้านในจาการ์ตา บาหลี หรือบางส่วนของชวา

เป็นเซ็กเมนต์หรูหราตามมาตรฐานของอินโดนีเซีย ทุกสิ่งที่ถูกกว่านั้นเหลือไว้สำหรับคนในท้องถิ่น

แม้ว่าข้อจำกัดต่างๆ จะประสบความสำเร็จอย่างเห็นได้ชัดในการรักษาราคาอสังหาริมทรัพย์ให้ชาวอินโดนีเซียสามารถซื้อได้ แต่ข้อจำกัดเหล่านี้เมื่อประกอบกับระบบราชการขนาดใหญ่และเป้าหมายการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ขยายออกไปมากเกินไป ก็จำกัดความสามารถในการทำกำไรของภาคการก่อสร้าง

บริษัทต่างๆ ที่ต่อสู้กับหนี้ที่เพิ่มขึ้นไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดอิสระได้เพียงพอ ซึ่งส่งเสียงสัญญาณเตือนภัยที่ไม่ต่างจากในจีน

ท่ามกลางการพิจารณาอื่นๆ นี้ได้กระตุ้นให้เกิดการเคลื่อนไหวทางประวัติศาสตร์ไปสู่การเปิดเสรีการเป็นเจ้าของของต่างชาติ

ในปี 2021 อินโดนีเซียยกเลิกข้อกำหนดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จะต้องมีใบอนุญาตผู้พำนักระยะยาวก่อนดำเนินการตามข้อตกลง และแนะนำการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติมในกฎหมายกรรมสิทธิ์ที่เป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนในต่างประเทศ

อย่างไรก็ตาม การปฏิรูปจนถึงขณะนี้แทบจะไม่ส่งผลให้เกิดความหวังที่จะก้าวหน้าเลย

คาดว่าจนถึงขณะนี้มีเจ้าของชาวต่างชาติเพียงประมาณ 200 รายเท่านั้นที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซียโดยตรงโดยไม่มีผู้ได้รับการเสนอชื่อในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยมีเพียงประมาณ 40 รายในปี 2023

ผู้เชี่ยวชาญตำหนิความล่าช้าในการดำเนินการ: มีรายงานว่าหน่วยงานท้องถิ่นยังคงต้องใช้บัตรประจำตัวผู้พักอาศัย และทำให้กระบวนการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ใช้เวลานานและซับซ้อน

แต่ทั้งหมดนี้คาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในไม่ช้า

เนื่องจากภาคการก่อสร้างมีสัดส่วนประมาณ 20% ของการเติบโตของ GDP ส่งผลให้อุปสงค์ในประเทศสำหรับทุกอย่างดีขึ้น ตั้งแต่โลหะ พลังงาน คอนกรีต ไปจนถึงบริการ อินโดนีเซียไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากเปิดตลาดที่อยู่อาศัยให้กับนักลงทุนต่างชาติ อย่างน้อยก็ในระดับพรีเมี่ยม ส่วน

บางคนคาดการณ์ว่าในที่สุดรัฐบาลจะเปิดใช้งานการถือครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์อย่างเต็มตัวสำหรับชาวต่างชาติเช่นกัน อย่างน้อยก็ภายในรูปแบบเขตปลอดอากรที่จำกัด อาณาเขต และปรับปรุงกระบวนการจดทะเบียนให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

รัฐบาลก็พยายามดึงดูดผู้อพยพที่มีฐานะดีเช่นกัน

บริษัทเพิ่งเปิดตัวโครงการวีซ่า 'บ้านหลังที่สอง' ซึ่งอนุญาตให้อยู่ในประเทศได้นานถึง 10 ปีสำหรับผู้ที่มีรายได้ที่มั่นคงและมีเงินออมมากกว่า 130,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ 'วีซ่าทองคำ' สำหรับเศรษฐี และกำลังมองหา เริ่มต้นวีซ่า 'digital nomad' โดยมุ่งเป้าไปที่มืออาชีพรุ่นใหม่ที่ทำงานจากระยะไกล

แต่แม้กระทั่งการเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าแบบจำกัดในปัจจุบันก็ยังดูน่าสนใจ

ตามที่ Housearch.comซึ่งเป็นแพลตฟอร์มค้นหาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ อัตราผลตอบแทนค่าเช่าเฉลี่ยในบางพื้นที่ 'ร้อน' สูงถึง 15%

หมายถึงระยะเวลาคืนทุนน้อยกว่า 8 ปี และถึงแม้ราคาจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า ก็จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นเลขสองหลักที่ดี

แบ่งปันบทความนี้: