หลังจากการหยุดชะงักของภาคอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรที่เสียหายคำสั่ง Covid สามารถปกป้องผู้ซื้อบ้านและผู้ขายได้หรือไม่?

หลังจากหลายเดือนของการลดโอกาสในการขยายวันหยุดภาษีแสตมป์สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สูงถึง 500,000 ปอนด์ในที่สุดอธิการบดีของสหราชอาณาจักร Rishi Sunak ก็เลือกใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจชุดใหม่ที่เป็นตัวหนาสำหรับภาคที่อยู่อาศัยของอังกฤษใน งบประมาณ 2021 เปิดตัวเมื่อต้นเดือนนี้ นอกเหนือจากการขยายเวลาสามเดือนถึงวันหยุดภาษีแสตมป์ แต่เดิมหมายถึงจะหมดอายุในวันที่ 31 มีนาคม แต่ ตอนนี้กำลังทำงาน จนถึงสิ้นเดือนมิถุนายนตามด้วยการยกเว้นเพิ่มเติมอีกสามเดือนสำหรับการขายบางส่วนเพื่อให้แน่ใจว่า“ การเปลี่ยนแปลงกลับสู่สภาวะปกติจะเป็นไปอย่างราบรื่น” ขณะนี้นายกรัฐมนตรีกำลังเปิดตัวการค้ำประกันการจำนองสำหรับสินเชื่อบ้านด้วยเงินมัดจำ 5%

ผลการสำรวจจาก Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ชี้ให้เห็นว่ามาตรการดังกล่าวเกิดขึ้นในไม่ช้า แม้ว่าภาคที่อยู่อาศัยจะแสดงตัวเลขที่แข็งแกร่งหลังจากที่มีการยกเลิกมาตรการปิดกั้นเมื่อเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา แต่ก็ผลักดันให้ตลาดอยู่ที่ก สูงสุดหกปีผู้ให้กู้ในสหราชอาณาจักรทั้งหมด แต่มั่นใจว่าการกู้คืนจะไม่คงอยู่โดยการ จำกัด การเข้าถึงการจำนอง ธนาคารอังกฤษลดอัตราดอกเบี้ยคงที่สองและห้าปีลงที่ 95% Loan to Value (LTV) จาก 105 เป็นเพียง 15 - ด้วย ระเบียน แนบค่าธรรมเนียมการชำระหนี้สูง

ดังนั้นหลังจากนั้น ความเร่งรีบของกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ ตามสองเดือนแรกของการปิดกั้นและได้รับแจ้ง การคาดการณ์ จากการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปีที่แล้วก หย่อนลงไปทิ้งลงไป ในช่วงสองเดือนแรกของปี 2021 แสดงให้เห็นถึงความต้องการความคาดหวังที่เป็นจริงในเศรษฐกิจยุคระบาด RICS พบไฟล์ ลดลง% 29 ในการสอบถามของผู้ซื้อในเดือนมกราคมและอีก (ถ้ามากกว่าปานกลาง) ลดลง 9% ในเดือนกุมภาพันธ์โดยผู้สำรวจเห็นว่ามีอสังหาริมทรัพย์ในตลาดน้อยลง ตรงกันข้ามกับการมองโลกในแง่ดีหลังการปิดล็อกของปีที่แล้วนักวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยหลายคนคาดการณ์ว่า หยาบคาย 2021 ก่อนการประกาศล่าสุดของ Sunak - แม้ว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อย่าง Savills จะตอบสนองต่องบประมาณใหม่ด้วยความสดใหม่ การคาดการณ์ ของราคาเฟื่องฟูที่จะมาถึง

เหนือสิ่งอื่นใดผลกระทบจากการแทรกแซงของ Sunak ต่อภาคที่อยู่อาศัยที่ไม่มั่นคงชี้ให้เห็นถึงบทบาทสำคัญที่รัฐบาลสหราชอาณาจักรมีบทบาทในการบรรเทาผลกระทบของการแพร่ระบาดของผู้ซื้อบ้านและผู้ขายในปีที่ผ่านมา ความเป็นจริงดังกล่าวกำลังเรียกร้องให้มีการดำเนินการของรัฐบาลที่ขยายออกไปนอกเหนือจากแผนการจำนองและวันหยุดภาษีเพื่อรักษาเสถียรภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์และสนับสนุนบุคคลที่พยายามเข้ามามีส่วนร่วมโดยเฉพาะอย่างยิ่งในอังกฤษซึ่งโครงสร้างการทำธุรกรรม 'ห่วงโซ่ทรัพย์สิน' ที่เป็นเอกลักษณ์ได้ทิ้งไป หลายครอบครัวตกที่นั่งลำบากทางการเงิน

ดังที่ Beth Rudolf จาก UK Conveyancing Association บอก นักข่าวสหภาพยุโรป:“ รัฐบาลควรได้รับคำสั่งให้ปรับปรุงกระบวนการย้ายบ้านเพื่อไม่ให้ธุรกรรมใช้เวลาโดยเฉลี่ย 22 สัปดาห์ พวกเขามีทุกสิ่งที่ปลายนิ้วของพวกเขาด้วย [the] กฎข้อบังคับของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์คณะกรรมการกฎหมายรายงานเกี่ยวกับสิทธิการเช่าและแนวทางแก้ไขที่พัฒนาโดยกลุ่มการซื้อและขายบ้านที่จัดตั้งขึ้นเพื่อสนับสนุนกระทรวง แต่ดูเหมือนจะมีความเชื่อในบางส่วน ของรัฐบาลว่ากฎระเบียบบังคับไม่ใช่คำตอบ เราเชื่อว่านั่นคือสิ่งที่จำเป็นอย่างแท้จริงเนื่องจากการส่งมอบการเปลี่ยนแปลงโดยสมัครใจโดยทนายความและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะไม่ไปไหนใกล้ไกลพอ”

มาตรการที่เป็นไปได้ที่มีประสิทธิภาพที่สุดอย่างหนึ่งในการผลักดันตลาดที่อยู่อาศัยท่ามกลางวิกฤตสุขภาพที่ไม่อาจคาดเดาได้อาจเป็น 'ประโยค Covidแนะนำโดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลังจากการระบาดใหญ่ทำให้ธุรกรรมหลายพันรายการหยุดชะงักในปีที่แล้ว ด้วย Covid-19 ที่เปิดเผยข้อบกพร่องพื้นฐานของระบบห่วงโซ่ทรัพย์สินข้อกำหนดดังกล่าวอาจทำให้รัฐบาลเป็นก้าวแรกในเส้นทางสู่การปฏิรูปอุตสาหกรรมขั้นพื้นฐานเพิ่มเติมได้หรือไม่?

แรงกระแทกซ้ำ ๆ กับผู้ซื้อและผู้ขายทำให้อุปสงค์

โฆษณา

ใบหน้าของนายกรัฐมนตรีในวันที่ 31 มีนาคมกำหนดเส้นตายสำหรับ การยกเว้นอากรแสตมป์ สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงในมุมมองของรัฐบาลเองเกี่ยวกับความรับผิดชอบ ในขณะที่การหยุดพักเดิมทำให้การซื้อบ้านเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2020 ครอบครัวที่พยายามซื้อในช่วงสัปดาห์แรกของปีนี้ต้องเผชิญกับสิ่งที่ BBC โทร “ การแข่งขันเพื่อเอาชนะเส้นตายภาษี” เนื่องจากความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นของรัฐบาลทำให้เกิดความล่าช้าในหมู่นักสำรวจตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ แม้จะมีความเสี่ยง ถูกวาง ไปจนถึงการทำธุรกรรมหลายแสนรายการที่ขอบหน้าผา'และ แคมเปญที่เข้มข้น โดยสมาคมผู้ซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกันการขยายเวลานายกรัฐมนตรีปฏิเสธที่จะผลักดันเส้นตายซ้ำแล้วซ้ำเล่าก่อนที่ส่วนขยายจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของงบประมาณใหม่ในที่สุด

ประสบการณ์ของวันหยุดภาษีแสตมป์และของผู้ซื้อบ้านที่ต้องสูญเสียเงินหลายหมื่นปอนด์หากพวกเขาล้มเหลวในการซื้อให้เสร็จสิ้นก่อนที่จะหมดอายุสะท้อนให้เห็นถึงประสบการณ์ที่เจ็บปวดของผู้ซื้อบ้านและผู้ขายที่คาดหวังหลายพันคนที่ติดอยู่ในการปิดกั้นครั้งแรก ภายใต้ปีที่แล้ว อันเป็นผลมาจากการปิดตัวในปี 2020 ในช่วงแรกซึ่งในระหว่างที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ถูกบังคับให้ปิดควบคู่ไปกับเศรษฐกิจอื่น ๆ จากการสำรวจของ Butterfield พบว่า สามในสิบ จะเป็นผู้ซื้อที่ได้รับความปลอดภัย 'การจำนองในหลักการ'(MIP) ดึงพรมออกจากใต้เท้าทำให้สูญเสียเงินฝากแลกเปลี่ยนอันเป็นผลมาจากการปิดตัวลงมีผลหลังจากการแลกเปลี่ยนสัญญาที่อยู่อาศัย

ลักษณะเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอังกฤษซึ่งมีโครงสร้างบนพื้นฐานของ "เครือข่าย" ที่เชื่อมโยงธุรกรรมหลายรายการเข้าด้วยกันทำให้ผู้ซื้อบ้านและผู้ขายชาวอังกฤษมีความอ่อนไหวโดยเฉพาะอย่างยิ่งต่อผลกระทบจากแรงกระแทกเช่นโควิด ผู้ซื้อที่พบว่าตัวเองตกอยู่กลางห่วงโซ่ที่ขาดซึ่งผู้ซื้อของตนเองไม่สามารถดำเนินการซื้อได้อีกต่อไปจะไม่มีสิทธิ์ชดใช้เงินมัดจำที่เป็นหนี้ผู้ขายในการทำธุรกรรมต่อไป ในฐานะนายหน้าจำนองคนหนึ่ง อธิบาย ไป ไทม์ส: โดยหลักการแล้วข้อตกลง [ฝากเงิน] ไม่มีผลผูกพันตามกฎหมาย คุณคงหวังว่าในกรณีส่วนใหญ่ผู้ขายจะเห็นใจและปล่อยอีกฝ่ายออกจากสัญญาโดยเสียค่าใช้จ่ายเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลย แต่ตามสัญญาแล้วพวกเขาไม่จำเป็นต้องทำเช่นนั้น”

การกำหนดมาตรฐาน Covid clause เพื่อปกป้องทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

ก่อนที่จะเริ่มระบาดสาเหตุของ หนึ่งในห้า ความล้มเหลวในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นการทำลายโซ่ ในปี 2017 ปรากฏการณ์นี้มีค่าใช้จ่าย เจ้าของบ้านมากกว่า 500 ล้านปอนด์ต่อปี ในการขนส่งการประเมินค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายในการสำรวจที่ยังไม่ได้รับการเปิดเผยในขณะเดียวกันก็ปล่อยให้ผู้ขายที่มีคุณสมบัติที่ขายได้ยากขึ้น การปิดล็อกที่เชื่อมโยงกับโควิดได้เพิ่มความเสี่ยงเหล่านี้โดย Butterfield พบว่ามากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ซื้อที่สำรวจพบว่าตัวเองติดอยู่ในห่วงโซ่กลางอันเป็นผลมาจากการปิดกั้น ผู้ซื้อทั้งหมดสี่ในสิบรายถูกบังคับให้ถอนตัวจากการซื้อหลังจากที่ข้อเสนอของพวกเขาได้รับการยอมรับ

ในขณะที่รัฐมนตรีต้องเผชิญกับการเรียกร้องให้จัดการกับระบบ 'ห่วงโซ่ทรัพย์สิน' มาตรการชั่วคราวอาจเป็นไปได้สำหรับรัฐบาลสหราชอาณาจักรในการกำหนดมาตรฐานและมอบอำนาจ 'ข้อ Covid-19พัฒนาขึ้นโดยความร่วมมือระหว่างกระทรวงที่อยู่อาศัยชุมชนและรัฐบาลท้องถิ่นและกลุ่มซื้อและขายบ้าน แม้ว่าการบังคับใช้ข้อกำหนดดังกล่าวจะ จำกัด เฉพาะบางสถานการณ์ที่เชื่อมโยงโดยตรงกับการระบาดของโรค แต่ประสบการณ์ที่มีอยู่ในปีที่ผ่านมาแสดงให้เห็นถึงผลกระทบที่เป็นประโยชน์ต่อความเป็นอยู่ที่ดีทางการเงินและอารมณ์ของผู้ซื้อบ้านที่คาดหวังหลายพันคน ภาคส่วนนี้เองก็ยินดีกับประโยคนี้เช่นกันโดย Beth Rudolf เรียกมันว่า "ไอเดียที่ยอดเยี่ยมส่งเร็วมากเพื่อสนับสนุนอุตสาหกรรมและผู้บริโภค"

ประโยคใหม่นี้ซึ่งพัฒนาขึ้นโดยใช้ข้อมูลจากภาครัฐยังคงห่างไกลจากสัญญาที่บังคับหรือเป็นสากลในสัญญาอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดคำถามว่ารัฐบาลควรดำเนินการเพื่อส่งเสริมหรือสั่งให้ใช้ข้อกำหนดดังกล่าวหรือไม่จนกว่าวิกฤตปัจจุบันจะสิ้นสุดลง . ความพยายามระดับรากหญ้าเช่นการรณรงค์เพื่อการบรรเทาโรคโควิดสำหรับผู้ซื้อบ้านและผู้ขายในสหราชอาณาจักร (CCR- สหราชอาณาจักร) เช่นเรียกร้องให้โรเบิร์ตเจนริครัฐมนตรีกระทรวงการเคหะและรัฐบาลขยายเวลา“การคุ้มครองและการสนับสนุนสาธารณะ” เพื่อส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อและผู้ขายด้วยการกำหนดให้ 'Covid clause' มีผลบังคับตามกฎหมายและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เริ่มการปิดกั้นครั้งแรกเมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา

การดำเนินการของรัฐสภาเพื่อ ขยายการส่งเงิน จากข้อกำหนดเหล่านี้หรือเพื่อขยายการคุ้มครองย้อนหลังไปยังบุคคลหลายพันคนที่ได้รับผลกระทบจากการตัดสินใจด้านสาธารณสุขที่เจ็บปวด (แต่จำเป็น) แล้วยังสามารถเสนอแนวทางระยะสั้นให้กับรัฐบาลในการดำเนินการที่เป็นรูปธรรมเพื่อตอบสนองต่อ วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ - ในขณะที่ฟื้นฟูความเชื่อมั่นของประชาชนในความมั่นคงของภาคที่อยู่อาศัยและวางรากฐานสำหรับการปฏิรูปในวงกว้างในช่วงหลายเดือนข้างหน้า

เช่นเดียวกันผู้นำในอุตสาหกรรมเช่นรูดอล์ฟเตือนว่าหนทางสู่การปฏิรูประยะยาวจะขยายไปไกลกว่าการแพร่ระบาด ในหลายประเด็นที่เรียกร้องให้มีการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ: การขาดคำสั่งสำหรับ "การให้ข้อมูลล่วงหน้าในการลงรายการรวมถึงสิทธิการเช่าค่าเช่าและข้อมูลหน่วยงานที่มีอำนาจ" การไม่มีข้อกำหนดสำหรับผู้ซื้อในการ "พิสูจน์ว่าพวกเขาสามารถซื้อทรัพย์สินผ่านใบรับรอง ยืนยันการตัดสินใจของผู้ให้กู้ในหลักการหรือแหล่งเงิน” และเพื่อให้ผู้ขายแสดงความสัมพันธ์กับทรัพย์สิน“ เพื่อหลีกเลี่ยงการฉ้อโกงการแอบอ้างเป็นผู้ขาย” และความต้องการ“ กฎระเบียบของตัวแทนทรัพย์สินและการแปลงเป็นดิจิทัลของ Land Registry ทั้งในแง่ของการใช้งาน และการกระทำที่อ่านได้ด้วยเครื่อง”

หากและเมื่อสหราชอาณาจักรจัดการกับข้อบกพร่องด้านกฎระเบียบเหล่านี้ตัวแทนในอุตสาหกรรมยืนยันว่า“ เมื่อยอมรับข้อเสนอแล้วคู่สัญญาสามารถทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกันได้โดยรู้ว่าทุกอย่างจะผ่านไป” กล่าวโดยย่อคือทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะได้รับความมั่นใจในระดับหนึ่ง ที่ขาดตลาดอย่างมากนับตั้งแต่เริ่มมีการแพร่ระบาด

แบ่งปันบทความนี้: